با توجه به افزایش روز افزون و دائم جمعیت در شهرهای بزرگ و افزایش تمایل به زندگی در شهرها، نیاز به داشتن مسکن به امری ضروری تبدیل شده است. این یک حقیقت است که جمعیت جهان روز به روز در حال زیاد شدن است و با همین تناسب روند شهرنشینی نیز رو به افزایش است و مردم به طور قابل توجهی تمایل دارند در شهرها زندگی کنند. در حقیقت نیاز به اتعداد مسکن و میزان تقاضا، جنبه ی انبوه سازی مورد توجه قرار گرفت. در انبوه سازی صنعتی در ابتدا تجهیزات و قطعات ساختمانی در کارخانه های پیش ساز ساخته می شود و بعد از حمل به محل پروژه در انجا در کنار هم قرار می گیرند.اینها می توانند قطعات یک خانه ی ویلایی بزرگ، برج و یا ساختمان چند طبقه ی معمولی باشند.
گرفتن پروانه اشتغال به کار در انبوه سازی
انبوه سازی در ایران نسبت به سایر کشورها شکل خاص تر و متفاوت تری را به خود گرفته است. وقتی صحبت از انبوه سازی است فورا ساخت و سازهایی یکسان، مشابه، همزمان و به یک نیت، با مصالحی و ابزارهایی شبیه به هم به ذهن انسان خطور می کند و به همین دلیل است که استفاده کنندگان با چنین ساخته هایی به سختی مواجه می شوند. با توجه به این که کشورما یک کشور در حال توسعه است و مسکن یکی از شاخصه ها و مولفه های اصلی آن است باید مسئله ی ساخت و ساز و انبوه سازی مورد توجه ویژه ای قرار بگیرد.
یکی از راه ها برای کنترل ساخت و ساز ارجاع بخشی از کار به نهادها و بخش های خصوصی است. توان فنی و اجرایی می تواند جز موارد لازم برای تعیین صلاحیت انبوه سازی باشد. بر اساس تعریف قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، سازنده انبوه مسکن به اشخاص حقیقی و حقوقی اطلاق می شود که توانمندی لازم مدیریت و مسئولیت پدید آوری طرح ها، توانمندی تأمین و جذب سرمایه ،مدیریت تولید و عرضه مسکن و ساختمان را با به کارگیری فناوری های جدید صنعت ساختمان و در چار چوب مقررات ملی ساختمان تعیین شده و سایر قانون های مربوطه ی لازم به همراه پروانه اشتغال به کار دریافت کرده باشند.
شرایط انبوه سازی
- تحصیلات مناسب و مرتبط مدیرعامل و سایر مدیران پروژه
- میزان سوابق حرفه ای افراد اعم از شخص حقوقی و حقیق در پروژه
- میزان بودجه و توان مالی شرکت برای اجرای پروژه و میزان اعتبار آن در جذب سرمایه
- بررسی و تایید کارهای انجام شده و بررسی نمونه کارهای موفق قبلی
- بررسی شماره ی ثبت شرکت و مالکیت معنوی آن، بررسی رسمی آن در روزنامه های رسمی کشور و انطباق آن با اساس نامه و بررسی شرایط لازم شرکت و انطباق آن با قوانین ساخت و ساز انبوه در کشور
مازاد بر اینکه یک یک شخص حقوقی یا یک شرکت می تواند در زمینه ی سخت و ساز و مسکن فعالیت هایی داشته باشند اشخاص حقیقی نیز امکان فعالیت در زمینه ی ساخت و ساز و مسکن و انبوه سازی را دارند. سابقه حرفه ای،توان مالی، مدیرت منابع مالی، مطلوبیت کارهای مدیریت شده و عملکردها و تجربه های سابق موفق از جمله شرایط الزامی برای دریافت پروانه در زمینه های کلان سازی و انبوه سازی مسکن می باشد. علاوه براین لازم به ذکر است که در اینجا بیان کنیم سازنده ی حقیقی باید الزاما دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی، تجربی ی کاردانی در یکی از رشته های مربوط به ساختمان در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ها در زمینه ی مربوطه باشند.
سازندگان حقیقی و حقوقی
سازندگان انبوه مسکن و افرادی که در ساخت و ساز فعالیت دارند چه به صورت حقیقی و چه به صورت حقوقی برای فعالیت شان در زمینه های طراحی و یا اجرا باید الزما از اشخاص حقیقی تعریف شده که دارای صلاحیت تعریف شده در قانون هستند برای اجرا استفاده کنند و اگر در مواردی خودشان بخواهند به صورت مستقل فعالیت کنند باید صلاحیت ها لازم و تعریف شده را بر اساس ضوابط و قوانین در نظام مهندسی داشته باشند در غیر این صورت این امر انکان پذیر نمی باشد. در برخی از موارد که
اگر دارندگان پروانه ارزیابی صلاحیت در یک دوره یا در یک مقطع زمانی بیش از میزان ظرفیتی که بر اساس قانون و مقررات مربوطه تعیین شده، خدمات طراحی یا اجرا و ساخت ساز را ارائه دهند قادرخواهند بود با تکیه بر ضمانت نامه و یا بیمه نامه ای که استفاده می کنند مسئولیت و کیفیت خدمات مهندسی به میزانی که توسط نهادهای ضمانت کننده یا شرکت های بیمه گر تقبل و تضمین شده است، استناد نمایند.
تعریف انبوه سازی چیست؟
طبق تعریف غلطی که از انبوه سازی در جامعه مطرح شده است به فردی که حدود بیست واحد مسکونی می سازد انبوه ساز گفته می شود و یا به مجموعه ای که حدود ده واحد مسکونی را دارد مجموعه انبوه سازی می گویند. این تعریف از انبوه ساز و انبوه سازی تعریفی غلط و کاملا اشتباه است که باید متولیان انبوه سازی در کشور به تعریف ساده تر و دقیق تر از انبوه سازی بپردازند. انبوه سازی پروژه ای است که از نظر تعداد و حجم در اندازه ای باشد که به همراه خود تکنولوژی جدید ایجاد کند. مسکن به عنوان سر پناه انسان ها همواره جزء نیازهای اولیه جامعه بشری است که پس از غذا و پوشاک، سومین نیاز اصلی افراد است و در جامعه امروز ما به عنوان یک جنس سرمایه ای نقش بزرگی در ایجاد امنیت اقتصادی برای شهروندان دارد.
از سوی دیگر، ساخت مسکن با حجم بالای گردش مالی و با ایجاد اشتغال پایدار و ثبات امنیت اجتماعی و اقتصادی همواره جزء اولویتهای تصمیم گیری مسئولان و دلتمردان بوده است. به همین دلایل است که سیاست انبوه سازی یک سیاست اصلی در ساخت وساز در ایران است که بعد از گذشتن دو دهه از انقلاب به طور جدی مورد توجه نهاد های مختلف بوده است.
چه سیاسیت هایی وجود داشت؟
در کل جهت گیری هایی تا پایان برنامه پنج ساله اول در ذهن سیاست گذاران بخش وجود داشت، غالباً مرتبط با تأمین مسکن از طریق مصرف کننده نهایی بود و انبوه سازی یا حرفه ای سازی جایگاهی در مبانی سیاست گذاری بخش نداشت، آثار زیانبار برداشت های غلط از انبوه ساز و فعالیت های انبوه سازی از جهات مختلف، افراد صاحب نظر و سیاست گذار یک رویکرد کلی را در رابطه با انبوه سازی انتخاب می کنند و راه خاص خود را پیش می گیرند. مکان یابی مناسب برای احداث واحدهای انبوه ازاصلی ترین مسائل در انبوه سازی است.
یکی دیگر از موارد مهم در انبوه سازی ارزیابی کیفیت مهندسی در ساخت و ساز می باشد. در حقیقت، انبوه سازی تنها در شرایط می تواند موثر واقع شود که توسط مجموعه ای با توانایی های لازم اجرایی شود در واقع این مجموعه باید قادر باشد تا با برنامه ریزی و نقشه های درست هم به لحاظ مهندسی و شهرسازی و هم به لحاظ مهندسی و ایمنی اقدام به ساخت و ساز نماید و پیش برود.
چه مثالی در این زمینه وجود دارد؟
به عنوان مثال واگذاری ۱۰۰ واحد مسکونی در یک مجموعه، در یک تاریخ و همزمان، اثرات مثبت تری از واگذاری ۱۰۰ واحد در محل های پراکنده و زمان های مختلف خواهد داشت. در انبوه سازی مسکن و ساختمان، هزینه هایی که برای انتقال آب، فاضلاب، برق، گاز، تلفن، ایجاد راه، فضای سبز و ارائه خدمات می گردد به مراتب کمتر و هماهنگ تر با دستگاه های اجرایی ذی ربط خواهد بود تا اینکه این ساخت و سازها در محلات و نقاط پراکنده شهر صورت گیرد و حتی برنامه ریزی های دستگاه های اجرائی نیز همگام با انبوه سازی می تواند با نظم و انسجام و سرعت بیشتری صورت گیرد.
همچنین در انبوه سازی زمینه استفاده از فناوری های نوین و صنعتی سازی مسکن و ساختمان به مراتب آماده تر و توجیه اقتصادی آن منطقی تر و استفاده از آن بیشتر از انفرادی سازی می باشد و از ورود اشخاص فاقد صلاحیت جلوگیری می نماید.
حال که مزایای انبوه سازی بر انفرادی سازی مبرهن و مسلم است، دولت باید برای انبوه سازان تسهیلات و امکانات ویژه منظور دارد. اما در وهله اول باید تعریف مشخص و قانونی از انبوه ساز به عمل آید تا از ورود اشخاص فاقد صلاحیت به این عرصه جلوگیری شود.
مصوبات انبوه سازی در ایران
در قوانین و مصوبات کشور ما برای اولین بار در تصویب نامه سیاست ها و خط مشی های سازماندهی، حمایت و نظارت بر بازار تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۷۵ هیأت وزیران اشخاص حقیقی و حقوقی که می توانند در تولید و عرضه مسکن فعالیت نمایند مورد توجه قرار گرفتند و به منظور حفظ و ارتقا کیفیت و امکان کنترل کار ساخت وساز، به موجب ماده ۲ آن مقرر شد این اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی قبل از آغاز فعالیت، نسبت به دریافت پروانه اشتغال اقدام نمایند و وزارت راه و شهرسازی ( مسکن و شهرسازی وقت ) موظف به احراز صلاحیت و تعیین پایه و اعطای پروانه اشتغال شد.
رییس هیات مدیره کانون سراسری انبوه سازان کشور اعتقاد دارد که با توجه به مسوولیت وزارت صنایع در خصوص حمایت از تولید صنعتی مسکن، قطعا ورود شرکت مپسا برای حمایت از این طرح امری ضروری بوده است که طی چند ماه اخیر پیشرفت های خوبی در این زمینه حاصل شده است.
پایلوت انبوه سازی
وی گفت: از پروژه هزار و صد واحدی مسکندر آینده ای نزدیک به بهره برداری می‌رسد می توان به عنوان پایلوت صنعتی سازی مسکن در کل کشور یاد کرد که قطعا تاثیر فزاینده ای در کسب تجربیات جامع به عنوان تعیین نقشه راه صنعتی سازی برای تمامی پروژه های ساختمانی خواهد داشت و ازاین رو قابل انکار نیست که ورود شرکت مپسا در این راستا نه تنها مطلوب، بلکه یک ضرورت نیز بوده است.
وی گفت: از پروژه هزار و صد واحدی مسکن صنعتی پرند که با حمایت شرکت مپسا در آینده ای نزدیک به بهره برداری می‌رسد می توان به عنوان پایلوت صنعتی سازی مسکن در کل کشور یاد کرد که قطعا تاثیر فزاینده ای در کسب تجربیات جامع به عنوان تعیین نقشه راه صنعتی سازی برای تمامی پروژه های ساختمانی خواهد داشت و ازاین رو قابل انکار نیست که ورود شرکت مپسا در این راستا نه تنها مطلوب، بلکه یک ضرورت نیز بوده است.
وام انبوه سازی
رییس هیات مدیره کانون سراسری انبوه سازان با اشاره به تسهیلات ساخت صنعتی سازی مسکن مهر براین باور است که افزایش وام صنعتی سازی نسبت به سنتی سازی به عنوان یک مشوق تاثیرگذار در جذب انبوه سازان به ساخت وسازهای صنعتی خودنمایی می کند. وی همچنین تاکید کرد با توجه به کاهش سهم آورده مردم در پروژه مسکن مهر قطعا این افزایش وام به نفع متقاضیان نیز بوده است و باعث می شود که به طور غیرمستقیم مردم در مسیر استفاده از مسکن صنعتی قرار گیرند.
به گفته وی، علاوه براین وقتی که ساخت وسازهای مسکن مهر به بهره برداری برسد، قطعا شاهد فراگیر شدن صنعتی‌سازی مسکن در سطح کشور خواهیم بود و می توان امیدوار بود که به تدریج این روش ساخت وساز، جایگزین سنتی سازی شوند.
وی یادآور شد: با توجه به انباشت تقاضای مسکن و نیاز به تولید سالانه ۵ /۱ میلیون واحد مسکونی در سال، همچنان که بارها از زبان کارشناسان عنوان شده صنعتی سازی مسکن تنها راهکار حل این معضل خواهد بود.
تعامل دستگاه ها ی انبوه سازی باید بیشتر شود
ایشان همچنین گفت: به منظور توسعه حجم ساخت وسازهای مسکن مهر لازم است که تمامی دستگاه های ذیربط در این زمینه شامل وزارت بازرگانی، وزارت صنایع و معادن، وزارت راه و شهرسازی و وزارت اقتصاد و دارایی باهم تعامل مطلوبی داشته باشند.
به اعتقاد وی، ارائه تسهیلات تشویقی به امر صنعتی سازی باید از دایره مسکن مهر فراتر رود و به سایر ساخت وسازهای بخش خصوصی نیز تسری پیدا کند تا شرایطی فراهم شود که همه تولیدکنندگان مسکن به سمت صنعتی سازی گرایش پیدا کنند.
به اذعان رییس هیات مدیره کانون سراسری انبوه سازان کشور، همچنین حمایت های دولت به منظور ترویج صنعتی سازی باید در امر استاندارد سازی مصالح ساختمانی و تربیت نیروی انسانی از طریق سازمان های مربوطه نیز تقویت شود؛ چرا که این دو مولفه اگر چه در ظاهر به عنوان فرع مساله صنعتی سازی به نظر می رسند، اما در واقع عناصر تاثیرگذاری در تولید صنعتی کیفی مسکن به شمار می روند.