مدیریت پیمان همان طور که از نامش معلوم است روشی است که در آن یک کارفرما یک فرد یا یک شرکت را مشخص می کند تا اجرای یک پروژه را مدیریت کند. بنابراین، این که پروژه چطور و چگونه اجرا شود و از چه ابزارهایی استفاده شود و از چه کسانی در این راه کمک گرفته شود به عهده ی مدیریت پیمان می باشد. در این روش، فرد پیمانکار یا شرکتی که مسئولیت اجرای پروژه را بر عهده دارد، درصدی از هزینه ها انجام شده را در مدیریت پروژه دریافت می کند. معمولا هزینه های تهیه ی موارد قرارداد و هزینه های اجرا بخشی از هزینه های دریافتی پیمانکار هستند ولی در ابتدا قبل از هر گونه پرداختی باید توافق بین طرفین در نظر گرفته شود .
در واقع طرفین باید در ابتدا در رابطه با برخی از هزینه ها به توافق رسیده باشند این توافق به نوعی به نفع طرفین هست زیرا هر کدام می دانند چه هزینه هایی را باید پرداخت و دریافت کنند و در انتهای کار مشکلی پیش نمی ید. از طرف دیگر فرد یا شرکت پیمانگر در بخش اجرا هزینه ای را از خود پرداخت نمی کند و لیستی از وسایل و چیزهای مورد نیاز تهیه می کند و بر اساس لیست موارد مشخص شده از کارفرما هزینه دریافت می کند و در واقع با توجه به توافق و هزینه هایی که در بخش اجرا صرف می شود پیمانکار درصدی از کارفرما می گیرد که آن مبلغ خالص از سود خودش است.
درصد مدیریت پیمان و کارمزد مدیریت پیمان
به طور کلی، می توان نتیجه گرفت که در روش استفاده و به کارگیری مدیریت پیمان، کارفرما یک شرکت یا یک فرد را برای مدیریت پروژه ای مورد نظر خودش مشخص می کند و از این رو قراردادی بر اساس پلن ها و نقشه ه بسته می شود و مدیریت پیمان گروهی متخصص و متناسب را برای اجرای پروژه به کار می گیرد. از این رو وی خودش به صورت درصدی کار می کند و هزینه های خودش را جدا از هزینه های اجرایی کم کم دریافت می کند. روش پیمان مدیریت به سود و صلاح طرفین معامله است: در مرتبه ی اول کارفرما هیچ هزینه کلی و آنی به پیمانکار پرداخت نمی کند و فقط هزینه مصالح و نیروی انسانی و ماشینی را پرداخت می کند و بنابراین در هزینه پیمان صرفه جویی قابل توجهی می شود؛
پیمانکار (مدیر پیمان) از سرمایه خود هزینه ای بابت اجرا پرداخت نمی کند و تعهدات مالی پیمانکاران جزء را بر عهده نمی گیرد و فقط به خاطر تخصص در مدیریت سودی به صورت درصدی از کل هزینه ها دریافت می دارد.این درصد و کارمزد بخشی از هزینه های کارفرما میباشد.کارمزد مدیریت پیمان بستگی به نوع پروژه و زمان آن و احجام کاری دارد.اما بصور معمول درصد مدیریت پیمان و کارمزد مدیریت پیمان در ایران بین ۷ درصد در پروژه های خیلی بزرگ تا ۲۲ درصد در پروژه های خیلی کوچک است.رقم استاندارد درصد مدیریت پیمان و کارمزد مدیریت پیمان در ایران ۱۰ درصد میباشد.
مزایای روش استفاده از مدیریت پیمان
در صورتی که در اوایل پروژه از مدیریت پیمان بصورت کارمزدی استفاده شود، فرد پیمانکار تخصص و تجربه ی بیشتری را دارد و با ترکیب شدن تیم طراحی و تیم اجرا قدر خواهند بود بهترین تجربه های خود را به اشتراک بگذارندو بهترین ها را اعمال کنندو از حداقل زمان در اجرای پروژه استفاده کنند و هزینه ها را به حداقل برسانند و بهترین طرح ها را به کار بگیرند. همچنین امکان تجزیه و تحلیل مهندسی در مراحل سخت و طراحی افزایش میابد.مدیریت پیمان همچنین وظیفه ی نظارت و ارزیابی عملیات اجرایی پیمانکاران را بر عهده دارد.
پس نیاز ویژه ای به خدمات نظارتی مهندسین مشاور احساس نمی شود. در حقیقت، حضور مدیریت پیمان باعث می شود که هماهنگی بین پیمانکاران ساخت و رفع مشکلات آنها از نظر عدم تداخل کاری صورت گیرد. در واقع، می توان گفت که ارائه ی خدمات پشتیبانی به پیمانکار یا پیمانکارن ساخت باعث می شود که سرعت عملیات اجرا بالا برود و همچنین پوششی برای نقاط ضعف آنها باشد. از طرفی، مدیریت پیمان به طور مستقیم در طراحی و اجرا مشارکت ندارد، و در حقیقت می تواند جدا از مسائل مستقیم در زمینه ی اجرا، طراحی و برنامه ریزی باشد. علاوه بر این موارد، مدیریت پیمان همانند عضوی از گروه کارفرماها تمایل سودجویانه و فرصت طلبانه ی پیمان کاری ندارد و هدف نهایی او به دست آوردن رضایت کامل کارفرما و به اتمام رساندن پروژه است.
طرفین پروژه
سه عامل مهم کارفرما، پیمانکار و مشاور در قراردادهای پیمانی نقش بسزایی دارند که هر کدام از آنها دارای وظیفه ی متفاوتی هستند. در قراردادهای مدیریت پیمان، در واقع فرد پیمانکار یا شرکتی که کار پیمانی به آن واگذار شده است بخشی یا کلی از مدیریت و مسئولیت های پروژه را بر عهده دارد. در حقیقت، در این نوع پروژه ها مسئولیت بین افراد مهم پروژه یعنی بین کارفرما، مشاور و پیمانکار تقسیم میشود. سازندگان در این نوع پروژه ها عمدتا و دائما نگران هزینه ی ساخت و ساز و یا افزایش قیمت ها در عین انجام کار هستند. عمدتا تجربه نشان داده است که در شرایطی که کارفرما از لحاظ مالی مشکلی نداشته باشد و بتواند از عهدیه ی هزینه های پروژه برآید، قرارداد مدیریت پیمان کارمزدی عمدتا به صرفه تر است.
در حقیقت، کارفرما مسئول تامین هزینه ها و مخارج پروژه است و ایشان است که مفاد قرارداد، هزینه ها، وقت اجرا و تغییر در روند پروژه را مشخص می کند. البته در این بین کسی که در زمینه ی ساخت و ساز تجربه و اطلاعات کافی را داشته باشد می تواند به کارفرما اطلاعات لازم را بدهد و او را از خطرات و منافع احتمالی در این راه آگاه سازد. در این زمان کارفرما می تواند با استفاده از اطلاعات فنی و لازم کافی در این زمینه قراردادی را تنظیم کند و قبل از آن باید ملک و دارایی خود را بیمه کند. بعد از انجام این بخش، کارفرما ممکن است نیاز به تنظیم قراردادی داشته باشد تا وظیفه ی هر بخش را تعیین کند و در واقع این تنظیم و سازگار را مشاور می تواند انجام دهد.
مزایای مدیریت پیمان
- اگر از بتدای شروع پروژه مدیریت پیمان کارمزدی به کار گرفته شود ریسک های ناشی از ضرر و زیان احتمالی پروژه به شدت کم می شود و در نتیجه زمان اجرای پروژه کاهش میابد و هزینه های ن نیز به طور قابیل توجهی کم می شود.
- از طرفی مدیریت پیمان وظیفه ی نظارت بر کار پیمانکاران را دارد بنابراین نیاز به به کارگیری گروه مهندسی مشاور و نظارتی نیست.
- از طرفی حضور مدیریت پیمان بر سر پروژ باعث می شود که هماهنگی و تناسبی بین پیمانکاران ساخت و ساز و رفع مشکل های آنان صورت بگیرد.
- از ظرف دیگر مدیریت پیمان مانند عضوی از مالکان است و نیاز به تمایلات سودجویانه ندارد.
- از طرفی بعد از امضای قرارداد ساخت و ساز کارها به مدیریت پیمان واگذار می شود و در واقع کلیه ی خطرات ناشی از عملیات ساخت به مدیر پیمان منتقل شده بررسی درست بودن عملیات اجرایی بر عهده ی پیمانکار است.
- پرداخت هزینه های مدیریت پیمان کم کم و همگام با پیش رفتن پروژه به پیمانکار پرداخت می شودکه این بسیار به نفع کارفرما است.
- از طرف دیگر از آنجایی که زمان دقیق و درست اجرای پروژه به طور مستقیم ارتباطی با منافع مدیریت پیمان دارد (او زودتر دستمزد و هزینه های خود را دریافت می کند) از این رواو تلاش می کند که هر چه سریع تر و زودتر پروژه را به اتمام برساند و تحویل دهد.
مشاور کیست؟
در حقیقت، کارفرما باید آنچه که درباره ی پروژه در ذهنش است به همراه نظراتش درباره ی آن در اختیاز مشاور بگذارد و او را از طرح خود آگاه کند. مشاور کسی است که تجربه ی لازم در این زمینه را دارد و تجربه اش را در ختیار کارفرما قرار می دهد و او را از خطرات و منافع موجود در این راه آگاه می کند. پس از اینکه کارفرما نظراتش را درباره ی بخش های اجرایی پروژه به مشاور می گوید، او با توجه به تجربه ی خودش نقشه و مطالب اجرایی را در اختیار پیمان گذار قرار می دهد. در واقع، مشاور این را بررسی می کند که آیا نقشه و طرح های کارفرما را می تواند به صورت اجرایی عملا موفق اجرا کرد یا خیر.
در واقع نقش مشاور یا مشاوران در چنین مواقعی بسیار پر رنگ است و در واقع ریسک و خطرات ناشی از تصمیم های کارفرما را کم می کند زیرا حرف آنها نقش بسزایی در کم شدن ادعا و خواسته ی غیر فنی و غیر منطقی کارفرمایان دارد. در واقع مشاور از خیلی از تصمیم ها و تاخیرهایی که ممکن ست در این پروژه رخ دهد جلوگیری می کند. از این رو کارفرمایان، برای تسلط بهتر و بیشتر بر پروژه و اجرای آن به بهترین روش و کم ترین خطر به مشاور نیاز دارند. کارفرما باید مشاوری را انتخاب کند که کاملا به جزییات کار و مسائل فنی و مهندسی آشنا باشد و این امر بسیار مهم است.
پیمانکار مدیریت پیمان
پیمانکار در واقع فرد مجری یک پروژه است که مسئولیت کامل آن را بر عهده دارد. در حقیقت پیمانکار، واژه‌ایی پر تکرار در یک مجموعه ی حقیقی یا حقوقی در صنعت ساختمان سازی است و طی قراردادی، پیمانکار مسئولیت ساخت یا احداث یک بنا و حتی انتقال برق و گاز و غیره را برعهده می‌گیرد. در اصل کارفرما، پیمانکار را به عنوان نماینده خود انتخاب می‌کند که کار هایی مثل تهیه نقشه، حذف فضای اضافی ساختمان، جذب کارگر، تهیه ماشین آلات و مصالح، تامین امنیت پرسنل، دریافت مجوز های ساخت و ساز و … را بر عهده پیمانکار بگذارد.
قرارداد بین پیمانکار و کارفرما باید در دو بخش کلی عمومی و اختصاصی تهیه و بدون هیچ تناقضی به امضای کارفرما و پیمانکار برسد، کارفرما شخصیتی حقوقی است که پروژه را در اختیار شرکت پیمانکار قرار می‌دهد که عملیات ساخت و ساز را بر اساس اسناد و نقشه ها شروع کنند. علاوه بر این، مدیر اجرایی پروژه نیز شخصیتی حقوقی است که به عنوان رابطی میان پیمانکار و کارفرما معرفی میشود.
وظایف پیمانکار مدیریت پیمان
آنچه واضح و مسلم است شرایط انجام پروژه در قراردادی که میان کارفرما نگاشته میشود وظایف پیمانکار نیز ذکر میشود اما برخی از وظایف پیمانکار جنبه عمومی داشته که باید در هر کاری رعایت شوند که در ادامه به برخی از این وظایف می‌پردازیم.
- برنامه ریزی دقیق برای پیشبرد ساخت و ساز سازه که باید قبل از شروع کار تهیه شود.
- برنامه زمانی مناسب برای استخدام کارکنان تا پایان کار، که مرحله به مرحله هر کدام نوشته میشود.
- پیمانکار موظف است در طول انجام پروژه پایبند نقشه فنی و استاندارد های لازم باشد.
- بایستی پیمانکار با تمام ضوابط و قوانین کار آشنایی داشته باشد و همچنین در نظر داشته باشد که بسته به موقعیت ممکن است برخی قوانین تغییر کنند.
- از دیگر وظایف پیمانکار این است که پایبند به قوانین ساخت و ساز ساختمان باشد.
- مسئولیت بازبینی و نظارت بر پیشرفت سازه بر عهده پیمانکار میباشد.
- پیمانکار وظیفه تامین امنیت جانی پرسنل را بر عهده دارد و همچنین وظیفه دارد از کل سازه بازدید نماید تا در صورت وجود مشکل حل و فصل کند.
- رعایت تمامی موارد خدماتی بر عهده پیمانکار میباشد.
با توجه به اینکه پیمانکار نقش حائز اهمیتی را در ساخت ساختمان برعهده دارد شما میتوانید با کارشناسان مجرب در این حوزه مشورت کنید تا خطرات احتمالی در این مورد به حداقل کاهش یابد. همچنین باید در نظر داشته باشید که کلیه موارد لازم در هنگام ثبت قرارداد با پیمانکار در جریان بگذارید تا بعدا دچار مشکل نشوید و به یاد داشته باشید یک پیمانکار خوب فردیست که تابع ضوابط و قوانین است و کار را در چارچوب قانون عملی می‌سازد.